烟台六区地产走势

随着烟台城市发展的不断加快,一个个新城、CBD迅速崛起,形成了一个又一个的核心区域,而众多核心项目的建立,使这些区域的价值拉高了一个新的高度,入住这些区域成为了很多购房者的理想,本期记者为大家盘点2011烟台热点区域房地产走势。

芝罘区

刚性需求占主力,南部新城受宠

2011房产观察:中心活跃、西部热点,南部焦灼。

由于芝罘区中心区域位置好,房价高,迫使大量的刚性需求向外转移,这部分需求大都分布在南部和西部一带,在南部主要为柏林春天等项目,在西部主要集中了金象泰·温馨家园、康和新城、鼎城2008、越秀·星汇凤凰、楚盛·现代城、佳隆·凤凰公馆等楼盘。这些项目都集中为刚性需求,户型面积小,价格低、总价低,成为大量婚房等首次置业群体的购买对象。

产品:以自居为主。

芝罘区以自居为主,刚性需求占主力。

价格:市中心的房子,郊区的价位。

受制于芝罘区西部成交放量等因素,芝罘区2011年的成交价格在6270元/㎡左右,芝罘区的房地产市场价格相对于2010年有较大的跌幅,大量的刚性需求楼盘价格低,成交量大,将芝罘区的房地产市场价格整体拉下。

高新区

星光熠熠,新晋

2011房产观察:金地、中海入局,高中低混搭的地产市场。

高新区2011年供应量较大,主要代表性楼盘有天越湾、金海名园、容大·东海岸、建源·山海龙城等项目,本区域的主要需求为改善型需求,但在2011年较为低迷的市场之下,本区域的成交低迷,受制于没有大量工业企业、和大量企业工人以及外部配套薄弱、居住氛围不够浓厚等因素,本区域的购房需求减少。

产品:别墅一栋难求,高层看海,产品设计超前。

高端住宅,如别墅、联排别墅等,中海·紫御公馆、天越湾为代表的高端住宅系,是高新区享受型住宅的代表。

价格:仅次于莱山区。

据不完全统计,截止到2011年11月底,高新区住宅价格在7364元/㎡左右。价格仅次于豪宅林立的莱山区。

福山区

地道的福山,夯实的地产

2011房产观察:万科到来,将福山带入地产元年,地产项目集结福山。

福山区在以福海路为中心开发之下,向西拓展,福山房地产市场以低调和火热闻名,低调在福山区市场较少运用大规模的推广手段,首先是因为福山房地产市场大部分以福山区和开发区企业职工消化为主,另一方面,福山区的楼盘大多以旧村改造和旧城改造为主,在推广上占据地利人和的优势,因为消费者就在家门口。

产品:中小户当道,高端掘金福山,万科凸显品牌影响。

福山区高端楼盘如山与城、阳光首院等项目在高端市场上崭露头角,但福山区高档市场偏窄,加上区域形象等,福山区往往较少受高端客群的关注,但由于本区域内高端少之又少,也给这些高端楼盘带来了机会。

价格:迈上“五”台阶,接轨周边区域。

如今,福山房价也攀上5000元/㎡,有的则达到了5296元/㎡。在市场相对低迷的情况下,刚性需求才显示出它的力量。

莱山区

地产传奇在延续

2011房产观察:山海豪宅群现、迎春大街升级,品牌地产谋局港城东大街。

在莱山区滨海中路一带,豪宅林立,云顶蓝山以洋房和别墅产品抢占市场制高点。海润一品、银河怡海山庄二期也以滨海中路核心位置。

产品:高端住宅聚集,中端占据主流,写字楼集体趋热。

高端住宅聚集,是莱山区2011年房地产市场的重要特点,莱山区在2011年供应量相对减少,特别是刚性需求的供应减少,高端楼盘众多,如麓溪公馆、御景观城等项目,皆为高端楼盘。

中端住宅占据主流市场:中端楼盘如新天地都市广场、暖山国际等楼盘占据了主流市场。

写字楼集体上市:金融国际大厦、祥隆国际等写字楼及公寓项目在2011年下半年集中上市,莱山写字楼市场超越芝罘区,成为烟台的写字楼市场。迎春大街写字楼市场会整体赶超芝罘区,这里以造城的气势,来迎接城市的第二次嬗变。

价格:过八近九,各区。

莱山区2011年住宅价格提升至8700元/㎡左右,得益于高端地产项目如万象城·九如曦岸、四季花城·半山墅等项目的入市,整体拉升了本区域的市场价格,高端住宅在莱山区的份量可见一斑。

开发区

高端扎堆,豪宅不大受捧

2011房产观察:品牌地产进入,一二三线地产项目联动。

2011年的开发区较为不平静,高端楼盘扎根,开发区房地产市场高端需求较少,也是本区域高端楼盘不容易立足的重要原因。黄河路以北,聚集了大量的高端住宅区。

产品:豪宅败北,中低端产品热捧,洋房等产品尝鲜。

与福山区相似,开发区房地产市场产品,以中小户型为主。不同的是开发区房地产市场基本上从北到南划分为高中低三个档次,以黄河路以北为界,为开发区一线房地产市场,以海景取胜；以长江路与黄河路之间为二线房地产市场,以城市配套取胜,秦淮河或长江路以南的部分,为三线房地产市场,以价格和环境取胜。开发区市场主要为刚性需求,中低端产品较为受欢迎,他们是2011年开发区的成交主力。

价格:稍逊色于福山。

拥有海景、山景的开发区市场,一二三线地产项目分化明显,5268元/㎡起,略低于福山价格,似乎有点意外。但仔细研究,就会发现开发区楼盘,特别是南部三线项目销售较热,整体拉低了开发区市场的成交价格。

牟平区

最前沿的养马岛,极具前景的牟平

2011房产观察:龙湖独领风骚,剑指北中国；内外地产混搭,区域品牌价值提升。

牟平区是一个特殊的区域,这个市场特殊在既有外来品牌开发商的进驻,整体带动本区域房地产的品牌层次,又有大量的本地开发商支撑,如以龙湖、中天等品牌开发商为带动,以牟平区养马岛附近区域为主要据点,从整个区域上进行造城的大手笔制作,烟台东扩的步伐也在这几个品牌开发商的带动下,整体推进。另一方面,本地小开发商以牟平城区为主要阵地,以刚性需求为主要目标,也在步步推进,如慢城宁海、海伦国际等项目。

产品:以改善型和度假型为主。

养马岛附近的项目以改善型和度假型、养老型、养生型的度假地产为主。而牟平城区的地产项目则以刚性需求为主,因此本区域两个市场的极端对立也是在烟台各区域中所罕见的。

价格:地产价值洼地在牟平。

部分项目房价仍在“4”字头排列,出现过六区内的房价,但龙湖地产的驻入吸引了更多目光,投资潜力加大。