专家议楼市:城镇化是长期过程 房价上涨仍有动力

以“重建改革生态”为主题的2015网易经济学家年会16日在京举行。在面临经济下滑、土地财政收入放缓、土地确权制度提速、城镇化率提升、人口红利下降、地产政策周期性放松、棚户区与保障性住房供给增加，拐点论、泡沫论再次甚嚣尘上的背景下，来自业界、大学、智库、行业协会等的嘉宾来到《房地产变局与新秩序》分论坛，对房地产市场的未来走向，如何重建房地产系统新生态发表各自的见解，并在随后的圆桌会议中展开热烈讨论。以下为观点综述：

北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强首先表达了自己的看法，他表示，今年住房消费下滑在很大程度上是由于银行信贷对个人住房贷款的支持不够，房地产市场出现大幅波动和下滑的重要原因是“我们的银行太黑”了。由于银行的消费信贷对个人的支持力度大幅度下降，所以导致今年出现了很多问题。在开发商的到位资金增速中，其它资金里的预售定金和个人消费信贷这块基本是负增长。实际上中国房地产的杠杆率是世界上的，提去杠杆化是不对的。

同时，任志强为自己喊冤，强调“我没有唱衰房地产”，他说近期的“唱衰”是媒体误读了他的观点，他只是表示房地产投资增速下滑，但该项指标下滑是表明开发企业投资的自我运营调整，库存高的时候就相应减少投资。从长期来看人家住房消费需求会逐步提高，我国目前的标准还停留在20-30年以前。

此外，他预计明年前两个季度房地产销售会迅速反弹，但底部运行估计要到9月份左右。在09年时4万亿出台的初期，我们也用了一个很长的时间价格才回到了高点，而这个很长的时间就是在消化库存，从目前看，价格迅速回升的可能性不大，还有一个巨大的库存，大部分企业还要消化库存之后才可能看到价格的高速反弹，但在局部城市和局部地区，12月份已经出现了价格的上浮。我们现在面临的问题是库存仍然巨大，我们估计会在底部运行一个叫长的时间。我们已经有降息了，可能还会有多次的降息和降准，但短期的降准并不一定都完全会让市场迅速反弹，即使降准0.5个点或1个点，几千亿，也不可能全用在房地产上，也不可能把库存迅速在短期消化，所以我们看到明年二季度、一季度会迅速反弹，我个人认为时间还会长一点，底部运行估计要到9月份左右吧，或者到年底，四季度的样子。

而上海财经大学经济学院院长田国强语出惊人，他表示中国楼市没有泡沫，国八条、国五条等政策连续出台也没有打破泡沫，“用核武器也打不破”。他首先辨析了真实价格（realprice）和名义价格（noal price）的区别，而泡沫是名义价格是偏离了真实价值价格的情况，他的基本看法是，从整体或平均来看，当前的房价也没有大的泡沫。

田国强对房地产行业有两个基本判断，其一是从国际横向比较的视角考察，如果用动态和发展的眼光看中国的房价（因为住房是一种高值的耐用消费品，需要跨期消费。房价所对应的收入就不应是当期收入，而是长期收入），即考虑中外收入增幅的显著差异，中国的真实（理性预期）房价收入比也许并不比美国等发达国家高多少。其二是从国内纵向比较的视角考察，自1998年住房制度改革以来，住宅商品房平均销售价格的年均增速明显低于居民可支配收入的年均增速，从而房价的可承受能力总体上是逐步增长的。

田国强认为，从长期看，中国住房市场还远没有饱和，发展空间依然很大。特别是在制约性、垄断性的土地供给制度之下，持续扩张的住房刚性需求和住房改善需求，使得房价上涨预期不断加强。这些因素相互交织，在过去、现在及今后相当长的一个时期内，一直都会在不同程度上为需求扩张，从而为房价上涨提供源源不断的内在动力。

田国强同时指出，促进土地和人口城乡的自由流转，加强银行风险管理，完善住房保障体系，发展房屋租赁市场和完善土地拍卖制度，是重建房地产行业生态所必须的长效机制。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮对于限购政策的何去何从分享了自己的观点，陈淮认为北上广深不可能主动取消限购，因为北上广深并没有取消限购的积极性，加上这四个城市的房产成交量和成交规模和它目前的供给状况还基本适宜，所以更加不可能由这些地方政府提出取消限购。陈淮还幽默地表示：“你娶媳妇儿得你自己愿意，你爹妈说了不好使。”这一表态也透露出他认为中央政府不可能主动站出来取消这些大城市的限购。

同时，陈淮认为房地产城镇化是长期过程，中央会议不必提。一个原因是中央经济工作会是总结当年经济运行的基本情况，部署下一年度经济运行的主要政策思路，是短期经济稳定运行的定调会议，房地产城镇化是一个长期发展的过程。一个月前国务院出台了重新划分大中城市规模的标准，在这一年中，国务院常务会部署了多次的城市群建设，城市基础设施、地下市政管网大规模建设改造，因此这些才是长期的。此外，陈淮判断中国大多数百姓买房难也将随着城镇化的长期进程而长期持续下去。

陈淮就当下房地产行业的一个热点房产税指出，社会应该纠正对房地产税的观念，推行该税种的目的并不是打击人们买第二、第三套房子，而是不鼓励房子“闲着”，促使房屋向租赁市场放开，因此房地产税不会成为地产业发展的枷锁，而是市场经济改革发展必不可少的。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩则对房产税发表了不同的看法。董藩表示，房产税的征收在我国不具备法理基础，因为住户只拥有房产的70年产权，并不拥有所有权。在家庭资产结构方面也不支持征收房产税，中国的国情是工资收入少、固定资产占比高，和发达国家的情况正好相反，“退休老头老太太，收入全部拿走都不一定够（交房产税）”。

董藩表示，按照《土地法》的规定，房随地走，等到70年后土地收回，房子一块儿归国家了，后来觉得这事儿太刺激人，修改的时候就弄掉了，后来《物权法》出来时也不知道该怎么办，留了个口子，说这地方可以商量，可以续期，但怎么续，它批准不批准，你不交钱怎么办，你交多少钱，等等都没有任何说法。因此问题出现了，你现在年年交以所有权私有意义上的税收，房产税，到最后你突然间发现你白交了，连房子加地都被重新收回去了，那你冤不冤？所以在中国征收房产税法理不通。

在交税能力上，董藩分析，房产税税率如果是象征性的收千分之一是可以的，如果收百分之一，那么北京上海随便一套房子就是五六百万，收百分之一一年就是五六万，退休老人的全部收入都不一定够，而年轻人还在父母的帮助下还贷款，那边交税，怎么可能？因此过高的房产税率根本不具操作性。在西方国家不一样，我们国家是很典型的财产量大，工资收入低，而西方是工资收入高，财产相对比我们少，比如西方一个家庭年收入在人民币三四十万左右，收10%左右作为房产税财产税还剩90%，所以他是没有问题，但我们国家不是这样，几乎就得把你一半拿走，所以这个事情不好弄，更重要的是整个产权产地管理，还有咱们整个房产制度不支撑它。