这些都不算建筑面积！烟台房产测绘细则出台

房产证的面积终是多少，哪些算公摊，这些房产测绘结果，与购房人的利益息息相关。记者昨日从烟台市住建部门获悉，《烟台市房产测绘实施细则》日前印发，已于10月1日起正式实施。对购房人而言，意味着买房测算房屋面积有了“一本通”。

界定术语——

飘窗、落地窗等42个建筑概念更明确

“近几年来，随着我市房地产业的快速发展，新的建筑形式不断出现，由于《房产测量规范》颁布实施时间较早，其内容已满足不了房产测量及房屋产权登记工作的需要，一定程度上造成了房屋登记机构、房产测绘部门、开发企业及购房人之间围绕房屋面积产生一定分歧。”房产测绘负责人苗海亭介绍。

规范测绘，先从明确房产测绘和建筑术语入手，对一些概念在国家颁布的《房产测量规范》的基础上进行细化和界定。实施细则部分就是“术语”，对房屋套内建筑面积、房屋建筑面积、房屋产权面积、设备层、阳台等42个与建筑测量相关的概念进行了明确。

以飘窗和落地窗为例，在房屋测量时飘窗不计入面积，落地窗计入面积，区分二者尤为重要。测量规范中明确：飘窗是指与房屋室内相连通，窗框下部围护结构与地面不直接相连通，突出外墙面的窗户;落地窗指的是窗框或窗的下部围护结构与地面直接相连的窗。可见，下部围护结构与地面是否直接相连通成为区别两者的关键。

细化测算范围——

顶盖覆盖不全、未封闭阳台不算建筑面积

房产证的面积，是指房屋的产权面积，直接关乎购房人的实际利益。而产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。实施细则指出，房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米(含)以上的性建筑。

近年来，建筑形式呈现出多样化，在实际建筑面积测量上具体哪些计算全部面积、哪些计算一半建筑面积、哪些不计算建筑面积，实施细则对此单列篇章进行详细表述。这些对百姓购房具有很强的指导意义，将来哪些计入房证面积，哪些不计入，百姓心里要有数，有开发企业拿一些本不计入建筑面积的部位做噱头，搞免费赠送。比如——

未封闭的阳台、挑廊，计算一半建筑面积;

有顶盖不封闭的性的架空通廊计算一半建筑面积;

层高小于2.2米的建筑物，不计算建筑面积;

房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建筑面积;

顶盖覆盖不全或顶盖高度大于两个自然层的未封闭阳台，不计算建筑面积等等。

规范公摊项目——

独立使用的设备用房等不计共有建筑

购买同一小区，同一户(套)型的房屋，有时公摊面积却不同，有百姓在购房同遇到这样的情况。这就关系到房屋共有面积分摊计算的问题，也就是购房人较为关注的公摊问题。实施细则单列篇幅对房屋共有建筑面积的计算及分摊原则进行详细说明。

房屋共有建筑面积的范围包括幢(栋)内共有的楼梯间、电梯间(含前室)、各种管井、公共门厅、门廊、门斗、雨篷、为本幢(栋)服务的设施、设备用房以及为本幢服务的共同用房和管理用房;还包括外半墙水平投影的建筑面积。

其中，独立使用的地下室(含人防工程)、车棚、车库、为多幢服务的各类设施、设备用房、管理用房、以连接多幢的架空走廊等都不计入共有建筑面积。